“Om de waarde te bepalen moet men de inhoud kennen”



Van Kantoor naar Hotel

Van kantoor naar hotelMaandag 25 juni stond er een uitgebreid artikel in het Financieel dagblad over de transformatie van kantoorruimte naar hotelruimte. In het artikel werd benadrukt dat de er in de markt ruimte is voor groei. De ruimte voor groei is de gemeente Amsterdam geformuleerd in de Hotelnota Amsterdam. In 2007 is de ambitie uitgesproken om tot 2015 te groeien met 9.000 hotelkamers.

“Tot 2015 is een groei van het aantal overnachtingen van gemiddeld 4% per jaar te verwachten. Deze verwachte groei vertaalt zich naar een behoefte aan 9.000 nieuwe hotelkamers in de gemeente Amsterdam. Rekening houdend met de sinds 2005 gerealiseerde hotels en een inschatting van de planuitval van de op dit moment bekende hotelplannen en –projecten, wordt verwacht dat daarvan slechts 4.500 kamers zullen worden ingevuld. Om te voorkomen dat de Amsterdamse hotelmarkt nog verder uit balans raakt, zal de gemeente zich er op toeleggen dat vóór 2015 nog 4.500 aanvullende hotelkamers worden gerealiseerd. Hiertoe zullen vóór eind 2010 voor 7.200 hotelkamers plannen moeten worden ontwikkeld op reeds bekende of op geheel nieuwe locaties. Hiertoe moeten naast de bekende potentiële locaties vóór eind 2008 nog minimaal 50 nieuwe kansrijke locaties worden aangewezen.”

De gemeente Amsterdam loopt door allerlei oorzaken (circa 25%) achter op haar ambities.

Door de economische omstandigheden en de tegenvallende resultaten in 2008 en 2009 is men, mede door toedoen van de Amsterdamse hoteliers, wat voorzichtiger geworden met de groei ambities. De Gemeente Amsterdam rem de transformaties van kantoren naar hotels af. De ligging van het kantoorpand binnen een wijk of stadsdeel speelt daarbij een belangrijke rol. Het is onze mening dat een hotel, om voor de langere termijn levensvatbaar te kunnen zijn, enkele unieke kenmerken moet hebben. Dit kan door de ligging, de bouwaard of het service niveau van het hotel. Het spreekt voor zichzelf dat niet alle kantoorpanden een of meerdere van deze unieke eigenschappen heeft. Het transformeren van kantoren naar hotels beperkt zich vooralsnog met name in Amsterdam en in mindere mate in Rotterdam, Utrecht en Den Haag. Ook deze steden hebben een eigen ‘Hotelplan’. De gemeente Utrecht heeft in haar hotelnota 2010-2020 als volgt samengevat:

Ambitie toevoeging kamers hotelmarkt

De komende 10 jaar voorzien experts een gemiddelde groei van de toeristische sector van 3%-5% per jaar. Gezien de groei van de stad, de ambities op toeristisch en cultureel vlak en het huidige tekort aan kamers op piekmomenten, gaat Utrecht uit van 5% groei. Dat betekent dat er tot 2020 marktruimte is om 1000 kamers toe te voegen aan het huidige bestand van 1400 kamers. Die groei wil de gemeente faciliteren.”

Klik hier voor de beleidsnota van Utrecht

Vooralsnog lijkt het transformeren van kantoorruimten naar hotels, gezien de kantoorvoorraad, de leegstand van kantoren en de afnemende vraag naar kantoorruimten een goed alternatief. De groei van hotelkamers is echter beperkt. Transformatie naar een hotel stelt ook aanvullende eisen aan het pand en de ligging. Voorlopig lijkt het een oplossing voor slechts een klein deel van de kantoorvoorraad. Daar komt bij dat transformatie vooral in binnenstedelijke gebieden zinvol is.

Voor beleggers is verbouwing van kantoren tot hotel een uitkomst

‘Geef ze geen ongelijk’, zegt managing partner Jaap van Rhijn van vastgoedadviseur Colliers. Eindelijk een bestemming voor een pand dat soms al jaren buiten gebruik is.

Zeer lange termijn

Zo gaat verzekeraar Achmea, eigenaar van een oud kantoorgebouw in Amsterdam-Buitenveldert, in zee met The Vincent Hotel Group. Het pand wordt omgedoopt tot Holiday Inn Express, een franchiseformule die een snelle groei doormaakt.

Partijen hebben een huurcontract gesloten voor 25 jaar. De eigenaar van het pand weet zich verzekerd van inkomsten voor een zeer lange termijn. Op de kantorenmarkt was dat nooit gelukt. Als er al een huurder was gevonden, dan hooguit voor een termijn van vijf jaar.

Voorwaarde bij zulke constructies is wel dat de vastgoedeigenaar mee investeert in de verbouwing, wat vaak in de miljoenen loopt. Een extra uitgave die de ‘huisbaas’ tijdens de huurtermijn moet -terugverdienen.

Weeffout

Voor de locatie in Buitenveldert is de komst van een hotel een zegen. Vier van de vijf kantoorpanden staan er leeg. ‘Met de nieuwe functie voor het Achmea-pand neemt de kans op verhuur van de andere gebouwen weer toe’, verwacht de Colliers-directeur.

Hetzelfde medicijn wordt toegepast in andere zakencentra rond Amsterdam. Het gebied rond het Arena-stadion, het bedrijventerrein Sloterdijk en de hoogwaardige Zuidas worden tot leven gewekt met een hotel. ‘Het was een weeffout in de ruimtelijke ordening om deze locaties alleen in te richten voor kantoren’, zegt Dirk Bakker, partner bij Colliers en specialist in hotels.

Een voorbeeld is Crowne Plaza dat zijn intrek heeft genomen in een gebouw op de Zuidas. Het vijfsterrenhotel moet deze kantorenwijk een stadse allure geven. ‘Het moet raar lopen als het niet gaat lukken met deze nieuwe vestiging’, zegt Van Rhijn.

Ruimte voor expansie

Het aanpassen van kantoren tot hotels is relatief goedkoop en gemakkelijker te financieren dan nieuwbouw. Vooral private-equity huizen, die eigen vermogen beheren van institutionele beleggers, zien kansen liggen. Zij kunnen hotelontwikkelaars ruimte voor expansie bieden, waar de banken zich juist terughoudend opstellen vanwege de crisis.

Zo huurt The Vincent Hotel Group vier toekomstige hotelpanden van Uni Invest, waarvan de kantorenportefeuille is overgenomen door de investeerders Patron Capital en TPG. Zij staan nu borg voor de financiering van het hotelcontract.

Franchiseformules

The Vincent Hotel Group, opgericht door zakenman Bart van de Kamp, ontpopt zich als een snelgroeiende ontwikkelaar van hotels in het middensegment. Het bedrijf zoekt geschikte kantoorpanden op voor verbouwing, maakt daarover afspraken met de ‘huisbaas’, en gaat de hotels vervolgens exploiteren. Daarbij wordt gebruikgemaakt van de franchiseformules van Holiday Inn Express en Hampton by Hilton.

Het bedrijf timmert vooral in de regio Amsterdam aan de weg. Een eerste stap is vorig jaar gezet met het omdopen van een leegstaand gebouw in Hoofddorp. Daar prijkt nu het logo van Holiday Inn Express, een formule met minder franje dan een gewoon Holiday Inn. Een tweede locatie van ‘Express’ volgde op bedrijventerrein Sloterdijk. En nu is dan Buitenveldert aan de beurt. De hotelontwikkelaar hanteert een lijst van in totaal 15 à 20 vrijgekomen gebouwen in Nederland die zich lenen voor conversie.

Tweede leven

The Vincent Hotel Group weet zich financieel gesteund door het Amerikaanse Interstate Hotels & Resorts, een van de grootste hotelbeheerders in de wereld. Achter Interstate gaat hoteloperator Jin Jiang schuil, een kapitaalkrachtige Chinese partij die heilig gelooft in groei in de Europese hotellerie.

Ook Apollo Hotels geeft een oud kantoorgebouw in Amsterdam een tweede leven. Dit hotelbedrijf kiest voor een oude kolos langs de A10, aan de westkant van de stad, gebruikmakend van het internationale merk Ramada. Het krijgt 446 kamers en wordt het grootste Ramada Hotel in Europa.

Voorbeeld voor een succesvolle conversie in deze buurt is Best Western Hotel Blue Tower, van de Shi Hotel Group, het hotel met ruim 180 kamers en diverse f&b outlets was één van de eerste conversies.

Koopkrachtige bevolking

De initiatieven voorzien in een nijpende behoefte aan extra hotelcapaciteit. Het aantal hotelovernachtingen in Amsterdam is vorig jaar gegroeid met 2,8% tot 34,7 miljoen. De gemiddelde bezettingsgraad schommelde rond de 80%, veel hoger is praktisch niet haalbaar. ‘De hoofdstad heeft te weinig kamers om de toeloop van buitenlandse toeristen en zakenmensen op te vangen’, stelt Bakker vast. Vooral in de middenklasse laat het aanbod te wensen over.

Er zijn meer bedden nodig voor de aanzwellende stroom bezoekers uit opkomende landen als China, India en Rusland. Bakker: ‘Economieën met een groei van 8% per jaar leveren een koopkrachtige bevolking op. Mensen besteden hun geld aan auto’s en een televisie en stappen daarna op het vliegtuig. Het reisdoel is vaak Europa, het museum van de wereld.’ En de financiële crisis? Die doet daar weinig of niets aan af. ‘Er is geen wereldcrisis, maar een Europese crisis.’

Gestage groei

Het wereldwijde toerisme trekt zich weinig aan van economische schokken en laat al dertig jaar groei zien, slechts licht onderbroken door ‘9/11’ en de kredietcrisis van 2008. Het aantal hotelovernachtingen stijgt naar verwachting van 250 miljoen in 1980 tot 1,8 miljard in 2030. Het aandeel van Europa daarin bedraagt ruim 50%. Zo bezien is het ook niet vreemd dat in ‘de oude wereld’ heel wat hotels worden bijgebouwd. De pijplijn in Europa telt momenteel 879 projecten, goed voor 142.000 nieuwe kamers.

Wereldwijde ketens met bekende merknamen als Hilton, Holiday Inn en Ibis hebben de beste papieren om van de groei te profiteren, meent Colliers. Zij hebben hun vastgoed verkocht via zogenoemde sale-lease-backconstructies om geld vrij te maken voor ‘brand building’. Het Amerikaanse Holiday Inn laat zien hoe een uitgekiende marketing kan uitwerken op de consument. Veel Chinezen die op reis gaan, denken dat Holiday Inn een Chinees merk is en kiezen daarom in Europa voor deze keten. Het meest recente voorbeeld van een succesvolle sale-lease-back is het Americain Hotel, dat door de Hampshire/Eden Groep voor een goed bedrag is verkocht aan een Duitse belegger.

Geen keus

Het succes van de grote hotelconcerns schuilt in de zelf ontwikkelde reserveringssystemen. Een nieuw geopend Holiday Inn Express Hotel in Amsterdam ontvangt 40% van zijn gasten via de boekingsorganisatie van moedermaatschappij Intercontinental. ‘Daar hoef je geen enkele advertentie voor te plaatsen’, zegt Van Rhijn. Exploitanten die niet steunen op een keten hebben het vaak moeilijker. Ze zijn aangewezen op boekingssites die provisies in rekening brengen, oplopend tot 15% à 20% van de kamerprijs.

Bakker: ‘Zelfstandige hotels houden daardoor minder budget over voor onderhoud. Zo dreigen ze in een neerwaartse spiraal te komen en gasten te missen.’ Toch blijft een schifting in de Amsterdamse hotellerie uit. Dat heeft alles te maken met het beperkte aanbod. Ook kwalitatief mindere hotels komen altijd wel vol, de bezoekers hebben geen keus.

aangepast artikel vrij naar Hans Maarsen, Monday 25 June 2012, 02:45

Horecamakelaars in heel Nederland

Berjan van de Weerd


Bekijk profiel

Koert van de Weerd


Bekijk profiel

Blijf op de hoogte van de nieuwste ontwikkelingen

Aanmelden nieuwsbrief