“Om de waarde te bepalen moet men de inhoud kennen”



Ontwikkelingen in de Amsterdamse hotelmarkt

De rook trekt hier en daar een beetje op, na het diepe dal waar de hotelmarkt in Amsterdam is door gegaan. Bezettingen stijgen weer en zijn terug op een aanvaardbaar niveau, alleen de gemiddelde kameropbrengst blijft nog achter. Heeft dat ook invloed op de waarde van de hotels in Amsterdam wordt me vaak gevraagd. In het begin dacht en merkte ik dat er een dalende trend optrad met betrekking tot de waarde van hotels, maar de laatste tijd blijkt dat de verkoopprijzen van hotels redelijk op niveau blijven.

Mijn versimpelde analyse van het verschijnsel is dat er angst was bij enkele hoteleigenaren die of net waren ingestapt of de Amsterdamse hotelmarkt onvoldoende kennen (of een combinatie van deze twee), hotels versneld en direct na de crisisverschijnselen op de markt brachten en een verlies op de aankoopprijs namen. Nadat deze hotels verkocht waren werd er direct aangenomen dat prijzen gedaald waren. Op zich natuurlijk niet raar uit het oogpunt van de marktwerking en ook niet met het oog op de exploitatiegebondenheid van hotelvastgoed.
Er volgde een periode met zeer weinig tot bijna geen verkopen, wat de onzekerheid vergrootte. De laatste maanden, echter, blijkt dat de prijzen van hotels langzaam opkrabbelen en dat de markt (ondanks het slechte financieringsklimaat) bereid is om prijzen te betalen die richting prijzen gaan van voor de crisis. Hieruit blijkt dat het vertrouwen in hotelexploitaties en –vastgoed groot blijft, maar daarnaast blijkt ook dat de vraag onverminderd sterk blijft. Feit is dat de financieringslasten wel van uit een exploitatie “draagbaar” moeten blijven, partijen zijn wel bereid een lager rendement uit hun investering te krijgen; een verlies is natuurlijk ongewenst.

Aan de vraagkant staan partijen die moeite zullen hebben om externe financiering te krijgen. Hierdoor vertroebeld de vraag: een deal wordt misschien wel gemaakt, maar niet afgemaakt….

De hotels die nu op de markt zijn, zijn veel al nieuwbouw- of herbouw projecten, waarvan de financiering moeizaam verloopt. Banken willen eerst het rendement van de exploitatie zien, voor ze instappen. De eigenaar/ontwikkelaar zoekt dan een herfinanciering of een externe financier (sale/lease-back). Daarnaast zijn er enkele grote projecten rond Amsterdam (Schiphol e.o.).

Op verzoek van financiers hebben wij net een paar taxatierondes gedaan bij hoteleigenaren met één of meerdere hotels in Amsterdam. Hieruit blijkt dat er sprake is van een lichte correctie, dan wel een einde aan de gekte en de enorme stijgingen van waarde tussen 2005 en 2008.

Het vuurtje is iets gedoofd…

Bron: Lukas Arends BRE RT

Horecamakelaars in heel Nederland

Berjan van de Weerd


Bekijk profiel

Koert van de Weerd


Bekijk profiel

Blijf op de hoogte van de nieuwste ontwikkelingen

Aanmelden nieuwsbrief