“Om de waarde te bepalen moet men de inhoud kennen”



Het herstel is er nog niet!

Terugkijkend op het eerste kwartaal van 2012 moet ik helaas concluderen dat er van enig herstel nog geen sprake is. Bedrijven staan langer te koop; opbrengsten staan onder druk en voor veel bedrijven begint de situatie echt precair te worden.

Gebeurt er dan helemaal niets meer? Absoluut wel! De verhuur van horecapanden gaat gewoon door en op goede locaties worden nog steeds goede huurprijzen gerealiseerd.
Maar bij verkoop gaat het anders dan voorheen. Helaas zien we steeds vaker dat banken; ook bij een substantieel eigen vermogen, weigeren de financiering te verstrekken en zal er gezocht moeten worden naar alternatieve overnamemethoden. Financiering door verkoper is een alternatief. Huurkoop kan een ander alternatief zijn.

De afgelopen maand heb ik kunnen bemiddelen bij twee transacties waar we door middel van huurkoop tot een overeenkomst zijn gekomen. Het spreekt voor zich dat huurkoop niet altijd plaats vindt uit weelde. Soms is dit echter het laatst overgebleven middel dat ingezet kan worden als doorgaan op de oude manier niet langer wenselijk is.

Huurkoop vraagt een goede voorbereiding om latere problemen te voorkomen. De volgende zaken van essentieel belang:

  • er dient vertrouwen te zijn in de kandidaat-koper.
  • er dient een substantieel eigen vermogen te zijn.
  • een realistisch ondernemersplan met liquiditeitsprognose is voorwaarde.
  • het aflossingsschema dient zodanig te zijn dat de nieuwe ondernemer in staat is aan zijn verplichtingen te voldoen en tegenvallers kan opvangen.
  • de verkopende partij dient voldoende zekerheden te krijgen, zodat hij of zij geen blanco cheque verstrekt.

Wanneer pand en exploitatie beiden in eigendom zijn van één verkoper is de constructie veelal dat het pand wordt verhuurd en de onderneming, bestaande uit inventaris, handelsnaam en goodwill in huurkoop wordt verkocht.
Het risico voor de ondernemer blijft beperkt aangezien het eigendom pas overgaat na betaling van de laatste huurkooptermijn. Mocht de huurkoper onverhoopt niet aan zijn verplichtingen voldoen dan kan de huurverkoper de huurovereenkomst beëindigen en de inventaris weer naar zich toe halen om het eventueel na een langere of kortere periode van eigen exploitatie aan een derde te verkopen.
Indien het bedrijfspand wordt gehuurd zal er goed overleg moeten zijn tussen verhuurder, huurverkoper en huurkoper over de risico’s. Er zullen afspraken moeten worden gemaakt over de situatie waarbij huurder/huurkoper niet meer aan zijn verplichtingen kan voldoen.

Wilt  u meer informatie over deze alternatieve vorm van verkoop dan maken wij graag een afspraak met u.

Johan Jonk

Horecamakelaars in heel Nederland

Berjan van de Weerd


Bekijk profiel

Koert van de Weerd


Bekijk profiel

Blijf op de hoogte van de nieuwste ontwikkelingen

Aanmelden nieuwsbrief