Fiscaal profiteren van waardedaling bedrijfspand

In de huidige economische tijden is de kans groot dat een pand op uw balans in waarde is gedaald. Wellicht is de werkelijke waarde van het pand zelfs gezakt onder de boekwaarde. Kunt u hier fiscaal iets mee?

Fiscaal toegestane waardering pand

Een ondernemer moet zijn bedrijfsmiddelen (bijvoorbeeld het bedrijfspand) waarderen volgens de regels van de fiscale wetgeving. De waardering moet overeenstemmen met het zogenoemde goedkoopmansgebruik. Dit betekent dat bedrijfsmiddelen op de balans gewaardeerd moeten worden op:

• de historische kostprijs (aanschaffings- of voortbrengingskosten) minus afschrijvingen, óf op
• de lagere bedrijfswaarde.

Is gekozen voor waardering op lagere bedrijfswaarde, dan moet deze waardering elk jaar gehanteerd worden. Ieder jaar moet het pand dan dus gewaardeerd worden op de lagere bedrijfswaarde. Deze lagere bedrijfswaarde moet door de belastingplichtige aannemelijk gemaakt kunnen worden. Dit kan via taxaties.

Fiscaal afwaarderen pand bij lage werkelijke waarde

Vaak is een pand op de balans gewaardeerd op de historische kostprijs minus afschrijvingen.

Gezien de huidige malaise op de onroerende zaakmarkt kan het interessant zijn om te (laten) beoordelen of het pand gewaardeerd kan worden op de lagere bedrijfswaarde. Kan dit, dan kan door een wijziging van het waarderingsstelsel eenmalig een fiscaal te nemen verlies opkomen in het jaar van afwaarderen. Uw fiscaal resultaat wordt daardoor verlaagd. Dit betekent minder heffing op het moment van wijziging van de waardering.

Belangrijk hierbij is wel dat het gebruik van het pand bepaalt hoe de bedrijfswaarde vastgesteld wordt en hoeveel fiscaal afgewaardeerd kan worden:

• voor een pand in gebruik door de eigen onderneming moet bij de bepaling van de bedrijfswaarde niet gekeken worden naar de marktwaarde, maar naar de going-concernwaarde,
• voor een beleggingspand (een pand gericht op exploitatie, bijvoorbeeld verhuur) bedraagt de bedrijfswaarde de marktwaarde verhoogd met de fictieve overdrachtskosten (overdrachtsbelasting, notariskosten en makelaarsprovisie),
• voor een voorraadpand bedraagt de bedrijfswaarde de marktwaarde (dus niet verhoogd met fictieve overdrachtskosten).

Dus fiscaal afwaarderen?

Door via een stelselwijziging te kiezen voor de lagere bedrijfswaarde kan in het jaar van afwaarderen eenmalig een fiscaal te nemen verlies opkomen. De omvang van deze afwaardering hangt af van het gebruik van een pand. Aan te raden is de lagere bedrijfswaarde te onderbouwen met een taxatie.

Of fiscaal afwaarderen aantrekkelijk is, dient per geval beoordeeld te worden. Houd er in ieder geval rekening mee dat als door het afwaarderen een verrekenbaar verlies ontstaat, dat dan dit verlies niet onbeperkt verrekenbaar blijft met toekomstige winsten (maximaal onder voorwaarden verrekenbaar met winsten van de 9 volgende jaren).

Verder is nog van belang dat nadat fiscaal afgewaardeerd is naar lagere bedrijfswaarde, er op het pand in ieder geval tijdelijk niet meer afgeschreven kan worden. Ieder jaar moet dan namelijk gewaardeerd worden op de lagere bedrijfswaarde. Dit betekent dan ook dat als het pand in waarde stijgt, dat dan de boekwaarde van het pand stijgt en dat deze stijging dan extra fiscale winst voor uw onderneming vormt.

Conclusie

Een waardedaling van uw pand kan een eenmalige verliespost in het jaar van afwaarderen opleveren. De daardoor te besparen belastingheffing kunt u in de huidige economische tijden waarschijnlijk goed gebruiken.

Houd er echter wel rekening mee dat dan in de toekomst wellicht meer geheven wordt, aangezien er dan niet afgeschreven kan worden en waardestijgingen van het pand het belaste resultaat verhogen.

Voor meer informatie kunt u contact met ons opnemen.

Bron BC

René de Boer FB, belastingadviseur bij Alfa Accountants en Adviseurs