“Om de waarde te bepalen moet men de inhoud kennen”



Erfpacht

Erfpacht is bijna zo oud als de wereld. Al in het oude Egypte werd staatsgrond in erfpacht uitgegeven. Ook de Romeinen gaven grond in erfpacht uit, met als doel belastingpenningen te ontvangen. In Nederland kennen we de erfpacht ook al lang. Oorspronkelijk gaven grondeigenaren die hun grond niet zelf wilden of konden bebouwen, delen uit in erfpacht. De pachter nam daarmee de taak op zich om de woeste grond bebouwbaar te maken en te onderhouden. Hij betaalde voor de huur van de grond de wel bekende canon en pachtgelden. In Amsterdam werden de eerste stukken grond in erfpacht uitgegeven in de 15e en 16e eeuw.

Juridisch

Erfpacht is een zakelijk recht. Het is een vorm van pacht waarbij de pacht niet eindigt als de verpachter sterft (of de pacht opzegt). De erfpachthouder heeft daardoor in economische zin een positie die nagenoeg gelijk is aan de positie van de eigenaar. Hij heeft ook het recht de grond die hij in erfpacht heeft te voorzien van een opstal en deze opstal (inclusief het erfpachtrecht) te verkopen. Het recht van erfpacht is in Nederland geregeld in boek 5, titel 7, van het Burgerlijk wetboek.

Voor de erfpacht betaalt de erfpachter aan de eigenaar (bij erfpacht vaak de blote eigenaar genoemd) jaarlijks een bedrag, de canon. In de praktijk komt het overigens vaak voor dat de canon in een keer voor de gehele looptijd van de erfpacht wordt afgekocht.

Erfpacht wordt vaak verleend voor een bepaalde tijd; 49 en 99 jaar komen het meeste voor. Oorspronkelijk komt het recht van erfpacht voor in de landbouw. Later werd het recht ook gehanteerd door een aantal gemeentes. Deze wilden op deze wijze invloed kunnen uitoefenen op de ontwikkeling van hun gemeente. Door bouwkavels uit te geven in erfpacht en niet in eigendom profiteert de gemeente dan ook van de waardestijging. In de praktijk wordt de erfpacht als deze afloopt, omdat de termijn is verstreken, verlengd. De (bloot)eigenaar kan bij die verlenging dan een aanzienlijk hogere canon bedingen, waardoor de gemeente profiteert van de waardestijging.

Hoe wordt een Erfpachtcanon bepaald

De hoogte van de erfpachtcanon wordt door twee factoren bepaald:

  • De waarde van de grond.
  • De rente die de verpachter berekent.

Er zijn grondeigenaren die deze factoren naar alle vrijheid bepalen. Soms zijn er regels voor de rente, bijvoorbeeld via een koppeling aan de marktrente. De grond wordt meestal door drie taxateurs getaxeerd. Eén taxateur wordt aangewezen door de eigenaar en één door de pachter. Vervolgens kiezen ze een derde taxateur. Doordat de waarde van de grond sterk afhankelijk is van de locatie, bouwvolume en bestemming, kunnen tussen gemeenten grote verschillen in erfpacht bestaan.

Erfpacht afkopen of niet

Soms is er de mogelijkheid om de erfpachtcanon af te kopen. Het is de vraag of dat altijd verstandig is. Een aantal scenario’s:

  • De canon kan contractueel alleen worden aangepast aan de nieuwe rente. In dat geval moet u de erfpacht rente vergelijken met de actuele hypotheekrente. Valt de erfpacht rente lager uit, dan is afkopen geen optie.
  • De canon wordt periodiek aangepast met een nieuwe grondwaarde en een nieuwe pacht rente. In dit geval loont afkoop bijna altijd. Dit geldt te meer als de afkoop eeuwigdurend is.

Ja ik koop erfpacht af

Argumenten om wel de erfpacht af te kopen zijn:

  • U bent niet meer afhankelijk van de grillen van de gemeente of andere verpachter.
  • Een bank geeft gemakkelijker een hypotheek op een pand met eigen grond.
  • Een pand op eigen grond is beter verkoopbaar doordat er minder onzekerheden zijn voor de koper.
  • Bebouwbare grond is vooral in de stad en op mooie plekken schaars.

Overigens is het zo dat het voor de gemeentelijke belastingdienst niet uitmaakt, want de aanslag WOZ gaat er altijd vanuit dat het eigen grond is. Door de erfpacht af te kopen verandert de WOZ aanslag niet, maar stijgt wel de waarde van uw huis.

Horecamakelaars in heel Nederland

Berjan van de Weerd


Bekijk profiel

Koert van de Weerd


Bekijk profiel

Blijf op de hoogte van de nieuwste ontwikkelingen

Aanmelden nieuwsbrief