De beleggingswaarde van een horecapand

Wanneer u als belegging een horecapand heeft kunt u te maken krijgen met de conjunctuurgevoeligheid en seizoensinvloeden. Een horecabedrijf kan, voor de laats genoemde punten, gevoelig zijn. Denk bijvoorbeeld aan een café-restaurant aan het strand. Wanneer het bedrijf minder goed loopt kunt u verrast worden doordat de huur ineens later binnenkomt of dat huurder u vraagt om een betalingsregeling te treffen. Wanneer dat een keer voorkomt, is het vervelend, maar heeft dit geen directe gevolgen voor uw belegging. Toch is het goed om bij een horecabelegging rekening te houden met de succesfactoren en de exploitatiemogelijkheden van uw pand. De in uw pand gevestigde onderneming kan van invloed zijn op de waarde van uw belegging. Aan de hand van een voorbeeld wordt dit nader toegelicht.

De waarde van een beleggingspand wordt door een aantal variabelen bepaald. De waarde wordt vaak vastgesteld door de huur te kapitaliseren met een factor. De hoogte hiervan is afhankelijk van de ligging, onderhoudsintensiteit etc. Toch is het vaak onduidelijk hoe deze factor is opgebouwd. Om inzicht te krijgen in de kapitalisatiefactor is het goed om deze op te bouwen in een percentage van de waarde van het pand. Er wordt dan geen factor maar een yield gehanteerd. Wanneer deze methode wordt gehanteerd is het mogelijk om het specifieke risico van een horecabelegging inzichtelijk te maken. Het risico van de belegging wordt zo verder onderbouwd, de markt bepaald verder hoe hoog het risico wordt ingeschat. Vanzelfsprekend zal de hoogte van de rente ook een belangrijke rol spelen.
Voorbeeld
In onderstaande voorbeeld gaan wij uit van een huur van € 100.000,=. In het schema is de yield opgebouwd. In de rechterkolom zijn de bedragen van de “kosten” van het vastgoed berekend.

A. Waarde berekening onder normale omstandigheden.
Een yield van 9% is gelijk aan een factor van 11,11

B. Waarde berekening na veranderde omstandigheden.
In het onderstaande wordt het risico op uw belegging, door economische omstandigheden groter. De verandering zit met name in het risico. De markt/beleggers interpreteren het risico anders dan in voorbeeld A. Er bestaat wel bereidheid tot investeren, alleen tegen een hoger rendement.

Een yield van 9,5% is gelijk aan een factor van 10,52
Tot slot; De waarde blijkt door een andere beoordeling van het risico aanmerkelijk gedaald. U kunt het risico van uw belegging inperken of verkleinen. Zit u op een zeer goede locatie, dan zal er vanuit de markt altijd vraag zijn naar een dergelijke object. Het is daarnaast belangrijk om goed te weten wie uw huurder is en wat voor een bedrijf hij in uw pand wil exploiteren. Tot slot is een goed contact met de huurder belangrijk. U heeft dan al snel een goed beeld van de onderneming en de ondernemer.
Het betreft een fictief voorbeeld, percentages en bedragen zijn niet representatief, elke situatie moet apart worden beoordeeld.