“Om de waarde te bepalen moet men de inhoud kennen”



Aantrekkelijke horecabeleggingen?

Vandaag had ik een discussie met een bekende hotelondernemer over de waardeveranderingen (dalingen) in het vastgoed ten opzichte van vorige jaren. Uit deze discussie kwam naar voren dat met name voor de beleggingsmarkt er veel veranderd is en dat er portefeuilles in waarde zijn gedaald. De vraag was of de waardedaling ook in meer of mindere mate geldt voor horecavastgoed in vergelijking met ander vastgoed (kantoor- en winkel-)?

De waarderingen vinden plaats door een huurwaarde te delen door een yield, die is opgebouwd uit verschillende onderdelen. De yield wordt door de taxateur berekend op grond van het economische klimaat en de toestand van het vastgoed op moment van taxeren, deze yield dient natuurlijk marktconform te zijn. De markt (recente transacties) is niet altijd even transparant en met name bij horeca-transacties kan er wat “vervuiling” optreden als de transactiegegevens niet volledig zijn (verdeling vastgoed/bedrijf).

De yield bestaat onder andere uit rente, risico en allerhande kosten (zie het artikel van collega Dorus Helsen over dit onderwerp).
Opvallend is dat de waarde van het horeca-vastgoed qua emotie de negatieve trend volgt van het winkel- en kantoorvastgoed, maar dat er van een stijging van de leegstand van horeca-vastgoed geen sprake is in vergelijking met kantoren en winkels. Bij kantoren is de leegstand al enige tijd een belangrijk punt en er wordt veel moeite gedaan om deze leegstand tegen te gaan, onder andere door transformatie naar hotels e/o huisvesting voor studenten e/o ouderen. Bij winkelvastgoed is met name de stijgende leegstand op B en C lokaties zichtbaar door effecten van de economische crisis en de toenemende concurrentie van internet (online shops en marktplaats). Hierdoor nemen de risico’s voor de eigenaar/belegger toe: er zijn geen of lagere huurinkomsten.

Bij hotel- en restaurantvastgoed komt leegstand niet vaak voor, de hoogte van de yield zit hem met name in de kwaliteiten van de ondernemer (doorbetalen huur; risico) en de financieringsmogelijkheden (banken zijn huiverig; risico, marktwerking) en natuurlijk het allerbelangrijkste: de exploitatiemogelijkheden van het vastgoed. Welke mogelijkheden zijn er en worden die optimaal benut.

Daar zit het hem ook in, omdat de horeca-ondernemer zijn huurlasten vanuit de exploitatie moet kunnen opbrengen. De omzetten hebben een licht herstel laten zien ten opzichte van de mindere jaren 2008-2009, het laatste kwartaal zelfs een groei van meer dan 6%. Indien de ondernemer in de periode 2006-2008 een huurovereenkomst heeft afgesloten zou deze huur nu –gezien de omzetontwikkelingen- aan de forse kant kunnen zijn. Huurherziening is dan voor een eigenaar/belegger niet aan te raden omdat de horeca-exploitant dan geen resultaat kan behalen voor zijn/haar inspanningen.

Al met al denk ik dat het zowel voor beleggers als banken erg interessant is om horecavastgoed te hebben en te financieren, met name hotels en (café-) restaurants.

Lukas Arends BRE RT
horecamakelaar

Horecamakelaars in heel Nederland

Berjan van de Weerd


Bekijk profiel

Koert van de Weerd


Bekijk profiel

Blijf op de hoogte van de nieuwste ontwikkelingen

Aanmelden nieuwsbrief